物业用房起纷争 辩法析理是非明

    双城法院审结一起关于物业办公用房、供暖设施及其用房等基础设施权利归属的民事案件，两级主审法官通过辨法析理，以一案之是非，明同类之法理，寓教化之群众，维社会之稳定，取得了良好的法律效果和社会效果。

    上世纪九十年代，我国的住宅形式多为保障性和经济实用型等“安居工程”为主，商品房市场化运作才刚刚在主要城市起步试点。在这种背景下，原告某局为改善职工居住环境，解决当时住房问题，于1996年通过职工集资购房，该局自筹资金购买土地、各项附属设施，集资建楼。文件明确载明：只限本人居住，不得转让、出售，违者从工资中扣回集资总额的百分之五十。竣工入住后，物业、供暖一直由原告某局负责，职工享受福利待遇。期间，部分职工将住房转让给他人。随着物业服务市场化，2011年9月，原告与被告某物业管理有限公司签订了物业管理合同，原告将物业管理、供暖服务等相关权利、义务转让给被告，同时将锅炉房、供暖设备、电力设施、机械设备和小区内六个车库转让给被告，在被告将小区楼房顶部“平改坡”后，又将老年活动室转让给被告抵顶工程款。2013年后，部分业主不断找该局领导，认为锅炉房、供暖设备、电力设施、机械设备和小区内六个车库、老年活动室属小区业主共有，该局无权处分。无奈，该局以原告的身份于2014年提起诉讼，请求法院确认转让合同无效。

    法院经审理查明，原告某局综合楼小区始建于1996年，并于当年竣工。其性质是具有福利性质的集资楼而非商品房。锅炉房、供暖设备、电力设施、机械设备和小区内六个车库、老年活动室，是由原告某局出资购买取得，一直无偿为职工使用服务，其所有权归原告某局单独享有。因此，法院依法驳回了原告诉请，原告上诉后，二审法院维持原判。

    法官后语：近年来，随着人民群众法律意识的增强，用法律武器维护合法权利的行为有所增加。上述案件，呈上升趋势。就全省范围看，具有普遍性和典型性。如何解决好此类纠纷，化解矛盾，对今后涉及这类案件具有指导意义。改革开放以来，我国的住房形式多样化，但大体可分为两类，一类是以政府为主导的安居工程，主要包括“安居房”、“家属楼”、“保障房”。一类是房地产开发公司开发的商品房。由于楼房的性质不同，导致裁判的结果不同。我国的物权法是2007年10月1日起实施的，第七十三条、第七十四条关于对公用设施、物业用房所有权的规定需满足相应条件：一是小区的楼房性质必须是商品房；二是小区的楼房是物权法实施前建成的，对必须有足够的证据证明公用设施、物业用房为小区业主共有。我们不能用今天的法律要求人们昨天的行为，也不能用新法制裁人们依据旧法并不违法的先行行为，责任法定原则否定和摒弃对行为人不利的溯及既往，强调“法不溯及既往”。因此，业主在维权之前，最好是先了解相关法律规定，分清楼房的性质，评估诉讼风险，以免自己的诉求得不到支持，又浪费审判资源。